Qui sommes-nous ?

LA COOPERATIVE DE L'IMMOBILIER a été créée par et pour les propriétaires bailleurs et investisseurs, en proposant des services intégrés et un lien nouveau.

C'est le contexte de la location et de l'investissement locatif qui a poussé des bailleurs privés et des gestionnaires de biens, des agents immobiliers à dépasser leurs intérêts propres et à créer un collectif. Leur objectif : constituer une troisième voie entre UNPI et Agence immobilière. Ce faisant, ils ont créé une agence "faite pour eux" et "pour tous les autres" qui pensent que l'exclusion locative et son corrollaire (la vacance) sont contre-productifs. Ils ont constitué une société spécialiste de la garantie locative, mutuelle d'achat, d'entraide et d'aide entre propriétaires. Par exemple : elle propose tous les biens en gestion avec la garantie impayés de loyers et dégradation.

Les témoignages des propriétaires associés (attention il ne s'agit pas d'acteur!)

Face au constat d'une baisse du rendement locatif :

Sur la Haute-Garonne, L'INSEE à compté 50 000 logements vacants dont 29 000 sur la métropole Toulousaine. Sur Toulouse, la durée de relocation est, suivant les sources, de 64 jours (Source CLAMEUR) ou de 57 jours (source OSLO). CLAMEUR nous indique que la durée moyenne d'occupation locative est en moyenne de 36 mois en Haute-Garonne.

Dans l'ordre des symptômes d'une précarité et d'une segmentation dans le marché locatif, on notera :

- 42% des locations sont en meublés.

- L'arrivée de "Airbnb" aurait retiré du marché locatif 5 000 logements sur Toulouse (FR3, le 3 octobre 2018).

- Les professionnels constatent une explosion de la demande de co-location non satisfaite.

- Un sondage qui en dit long : un francais sur deux serait prêt à falsifier son dossier de candidat/locataire pour rentrer dans les critères (voir les dépasser pour s'en assurer l'accès).

Au surplus, nationalement, les agences immobilières ne sont mandatées que pour 20% des biens. Sur Toulouse, si la moyenne est de 30% (selon CLAMEUR), la disparité est marquante entre les petites surfaces. En effet, s'agissant des petites surfaces, un lot sur cinq est géré par son propriétaire, alors que pour les T5 et plus, la proportion est d'un lot sur deux. La conclusion devient logique : Moins la rotation est rapide, plus les propriétaires sont tentés de gérer directement.

Toulouse est donc bien marqué par un syndrome "ville d'étudiants", par l'évolution des prix et par de constants "stop and go"(vacance de locataires). La ville compterait plus de 6 000 logements vacants entre mars et septembre. Du fait du niveau des loyers, les étudiants préfèrent nettement rendre les logements en petites surfaces, voir les co-locations qui sont, au final, pas loin d'être aussi chères. On constate que les frais d'agence se multiplient alors que les mensualités ne rentrent pas...

Il y a là une spirale infernale qu'il est possible de briser :

CLAMEUR pointe également du doigt le taux de relocation après travaux qui est sur la métropole de Toulouse en deça de 10%. Ce chiffre signale qu'en raison du turn-over et des pertes qu'il induit, les propriétaires n'engagent plus les travaux de maintenance (la moyenne Française est pas loin du double). On ne s'étonnera donc pas que, selon l’Insee, la vacance provient soit d’une offre plus élevée que la demande sur le marché du logement, soit de logements en mauvais état, soit d’un parc inadapté au marché (taille, localisation, prix, etc.), soit de délais de relocation ou de vente (vacance frictionnelle). Notre territoire toulousain réputé "attractif" est particulièrement touché par tous ces symptômes en même temps.

Pire encore, face à ces pertes et parce que les agences en responsabilité prônent une couverture du risque (assurance) supplémentaire, les exigences des assureurs sont elles-mêmes responsables de la vacance. En effet, même si le pourcentage d’impayés dans le parc privé est assez faible (autour de 3%),  les démarches administratives sont lourdes et le manque à gagner souvent élevé. «Depuis 1990, le nombre de procédures judiciaires initiées par des bailleurs pour obtenir le paiement des loyers et/ou la résiliation/expulsion du locataire ont sensiblement augmenté», notent Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury dans leur étude sur «Les dysfonctionnements du marché locatif. Elles sont passées de 100.715 en 1990 à 152.680 en 2016, selon les données du ministère de la Justice (source le revenu 2019). Pour autant, faut-il exiger un taux d'effort aussi faible (le locataire devrait gagner trois fois le prix de son loyer) pour que le risque soit couvert, alors que celui-ci est courramment de 50%, sur la tranche des moins de 30 ans (un jeune salarié en alternance par exemple).

Cette fragmentation est inquiétante. Elle constitue une tension de rattrapage permanente qui tire les prix vers le haut. 100 000 étudiants sont présents sur le territoire, cer

tes. Mais il ne faut pas oublier qu'il y a 260 000 actifs de moins de trente ans, solvables, qui sont en recherche de solutions pour se loger dans une agglomération qui accueille 15 000 nouveau arrivants par an. Dans cette même étude (cité plus haut) sur les dysfontionnements du marché locatif Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury démontre que la hausse de prix du loyer (au fond réactionnelle et adaptative) fait baisser le rendement locatif.

Il nous est apparu pertinent de combler le manque de sécurisation des rapports locatifs afin de libérer la capacité de louer.