Ils parlent de nous

Vincent Borrel,

Président de la Coopérative de l'immobilier nommé pour les trophées Immoweek

Entre les agences et les relations locatives directes entre particuliers, Vincent Borrel a acquis la conviction qu'il existait un maillon manquant. Le manque venait de l'absence d'élément collectif.

Alors que cette dimension a fait le succès d'acteurs notamment dans le monde de l'assurance, elle n'avait pas atteint l'immobilier. D'où la création en 2017 de la Coopérative de l'Immobilier qui propose à ses adhérents une gamme de services à la carte pour la gestion de leur patrimoine immobilier. Vincent Borrel a su réunir 74 bailleurs très variés, investisseurs particuliers, associations ou com munes pour leur offrir des services à coûts réduits, par exemple sur une garantie locative ou l'assurance de propriétaire non-occupant. Le modèle coopératif auquel Vincent Borrel est attaché confère une égalité de traitement des coopérateurs, un homme une voix, et lui accorde comme président un statut de bénévole. A 58 ans, il se plait à penser que son modèle pourra s'étendre à d'autres villes de France. Si la majorité de ses bailleurs sont à Toulouse, d'autres pourraient dupliquer le modèle ailleurs et Vincent Borrel verrait d'un bon oeil que les outils mis au point pour Toulouse puissent profiter à d'autres. Il a rempli des misions dans des secteurs aussi variés que la justice, la santé, l'hébergement ou l'enseignement. Mais après une formation en santé publique, Vincent Borrel est venu à l'immobilier par le versant social, ayant notamment dirigé le comité local pour le logement autonome des jeunes de Haute-Garonne.

Conscient à la fois des difficultés de jeunes, sans garantie parentale, à trouver un logement et aux contraintes des bailleurs confrontés à des impayés de loyer, il sait qu'il vaut mieux privilégier la stabilité du locataire, garante de flux de revenus régu liers, que le respect étriqué d'un pourcentage de ressources du candidat locataire. Homme de conviction, Vincent Borrel est aussi homme de relation : il a su tisser des liens tant avec la Fnaim qu'avec l'association toulousaine de pro priétaires de l’UNPI. Avec trois salariés, son modèle permet de respecter au mieux le souhait des coopé rateurs, service complet ou limité à des prestations choisies pour ceux qui préfèrent conserver un lien direct avec leurs locataires.

BERTRAND DESJUZEUR
NOVEMBRE 2021

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La Dépèche du Midi

Publié le 20/05/2021 à 05:12 , mis à jour à 08:47 : Le système permet aux ménages modestes de louer.

Pour Vincent Borrel, fondateur et président de Coop-immo, l’union fait la force. Située au cœur de Toulouse, "la coopérative de l’immobilier est la première agence immobilière constituée uniquement de bailleurs et d’investisseurs, rappelle son fondateur. Cette solidarité entre bailleurs nous permet de protéger nos revenus locatifs tout en luttant contre l’exclusion locative".
"La société appartient aux bailleurs"

Lancé en 2017, le projet est né d’un double constat : des propriétaires qui veulent mettre fin aux carences locatives et des locataires à qui on demande de plus en plus de garanties. "Pour énormément de bailleurs et de gestionnaires, un bon locataire doit forcément avoir un revenu élevé. Du coup, ils ne ciblent que des profils type ingénieur chez Airbus pour assurer leurs rendements, poursuit Vincent Borel. C’est une fausse bonne idée !". Ce type de profils ambitionne en général d’accéder rapidement à la propriété, raccourcissant de ce fait son expérience locative.

"En procédant de la sorte, les bailleurs mettent sciemment de côté un pan de la population, déplore le président de Coop-immo. Pour nous, les couches dites populaires sont de meilleurs clients car elles restent plus longtemps. Et la rentabilité locative va de pair avec la durée". Un choix qui se révèle payant pour le gestionnaire de locations. "Quoi qu’il arrive, nous nous engageons à verser à nos bailleurs leur loyer le dix de chaque mois", assure Vincent Borel. Une seule condition : avoir une part sociale dans la coopérative (20 € la part). "La société appartient aux bailleurs. Nous avons dépassé les soixante actionnaires et nous gérons actuellement près de soixante-dix biens".

Grâce aux achats groupés, la coopérative bénéficie également de tarifs préférentiels sur les services qu’elles proposent. "En plus de prendre en charge la vacance, nos frais de gestions ne sont que de 8,5 %, rappelle Vincent Borel. Notre statut ne nous permet pas de réaliser des bénéfices. Tout est réinjecté dans la coopérative pour tirer nos tarifs vers le bas."

« Nous sommes défenseurs de l’habitat inclusif » (Vincent Borrel)  Le lundi 26 avril 2021 | Réseaux-franchise

Créée, en 2017 à Toulouse, par et pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs, La Coopérative de l’Immobilier, avec plus de 60 associés en France, est la première coopérative immobilière de propriétaires-bailleurs en France. C’est aussi la première agence immobilière à but non lucratif du secteur non associatif. Son président, Vincent Borrel, a répondu aux questions de notre partenaire News Tank Cities. La Coopérative de L’Immobilier - © D.R.

Dans le domaine de l’habitat et dans l’offre de logements, quelles sont les caractéristiques de la région de Toulouse, où vous avez co-créé en 2017 La Coopérative de l’immobilier ?

Notre constat est qu’il y a des gens, des ménages, qui ne trouvent pas de logements alors qu’il y a de la vacance. Toulouse en est un exemple. C’est un beau territoire, mais c’est un territoire d’exclusion. Le taux de vacance est élevé avec une rotation entre 2 occupants de plus de 60 jours, le double de Bordeaux. En mars, les appartement se vident et retrouvent un occupant 3 mois plus tard. C’est le royaume du loué meublé non professionnel (LMNP). C’est ce que j’appelle l’effet ventilateur qui ne produit rien. Il y a pourtant à Toulouse plus de 100 000 étudiants dont les parents se portent caution. Les jeunes actifs ont du mal à se loger. Dans notre parc, la rotation entre 2 locataires est de 15 jours. Moins de vacance et plus de garanties pour le bailleur, c’est notre credo.

Pourquoi La coopérative de l’immobilier, que vous avez co-créée en 2017 à Toulouse, se positionne-t-elle différemment des réseaux et agences traditionnels ?

Nous sommes partis de ce que vivent les clients. Pour les nombreux particuliers propriétaires bailleurs, il y avait à leur disposition la voie du Particulier à Particulier (PAP), avec dans le meilleur des cas une cotisation à l’UNPI, ou la voie du mandat auprès d’un professionnel. Dans les 2 cas, il y a risque d’insatisfaction, voire de conflits locatifs, au nombre de 330 000 en 2019 selon Infostat Justice. En résumé, quand tout va bien, la voie du PAP suffit. Quand il y a conflit, la location devient vite une charge. L’apport du professionnel apparaît insuffisant. Les frais se multiplient, les démarches en justice ne sont pas délégable. On peut relire sur ce point le rapport du député de la Haute-Garonne Mickaël Nogal sur le problème de confiance.

On remarquera 2 choses:

• D’abord, le secteur de l’immobilier est régulièrement légiféré, fiscalement plus compliqué que certains le laissent dire. J’en tiens pour preuve le succès des forums d’entraide dédiés aux particuliers qui atteignent plus de 36 000 membres en particulier sur 2 thèmes : l’investissement locatif et la gestion locative. La qualité des réponses est très variable, souvent peu sourcées, très peu modérées, que ce soit envers les professionnels ou les locataires. Les observateurs auront vu que les demandes des internautes sont souvent juridiques, fiscales, souvent basique. Parfois ce sont des clients d’agence qui sollicitent des informations sur les conduites à tenir.
• Ensuite, les bailleurs se protègent peu par les assurances y compris quand il passe par des professionnels. Je l’ai compris comme cela lors de la réunion à la CCI de Toulouse en 2019 où un représentant des assureurs en garantie loyers impayé (GLI) annonçait 20 % des lots assurés. Je me souviens des interventions qui ont suivi et qui remettaient en cause les délais d’intervention des assureurs. Bref, quand on discute avec les propriétaires bailleurs, c’est que la promesse de rendement locatif n’est jamais à la hauteur des hypothèses sur lequel ils ont bâti leur projet d’achat.

Quel est votre constat sur l’offre et la demande, le rôle de la défiscalisation ? Comment évoluent-elles ?

Si on veut être polémiste, la plaie du service de gestion en agence serait avant tout le service de transaction-investisseur. Nous assistons, dans les faits, à une chasse « au superflu » dont font les frais les professionnels qui s’alimentent essentiellement par la gestion de la défiscalisation. Car les propriétaires gèrent de plus en plus en direct, avec une montée en gamme des critères d’exclusion locative, une orientation massive vers le LMNP et la colocation. C’est le nouvel eldorado de l’investisseur dans l’ancien avec un effet d’inflation sur les loyers (450 € la chambre en colocation), voire du R’BnB. Les jeunes actifs et personnes âgées, voulant s’installer durablement en ville, n’auront bientôt plus d’offre disponible en nue. La vacance locative explose (64 jours selon l’observatoire des loyers, soit le double de Bordeaux) ainsi que la rotation (36 mois toutes surfaces confondues). Serait-ce un effet collatéral de la défiscalisation (de Robien, Duflot, Pinel). Dans le rapport annexé au projet de loi de finances 2021 sur l’efficacité des dépenses fiscale en faveur du développement et de l’amélioration de l’offre de logement, il est indiqué (page 19) « puisque les loyers de ces logements correspondent à environ 80 % des loyers de marché favorisant la détente du marché locatif libre… » et ça crée ainsi une offre en neuf et en nue à 10,44 € par m2 sur des T2/T4. Il devenait difficile de proposer la même surface en ancien à ce prix. La réponse du berger à la bergère : LMNP + colocation.

Du côté de la profession, à Toulouse, la croissance des opérateurs de gestion locative se fait essentiellement par le rachat de portefeuilles. Ça coince donc au pays des gestionnaires. Il me semble que leur taux de pénétration dans le marché n’est plus que de 20 %. Nous ne participons pas au grand tunnel des opérations de niche fiscale, banque-promoteur-gestion-revente par exemple. Il est difficile à comprendre qu’autant de personnes soient horrifiées par le traçage informatique des GAFA et que personne ne s’intéresse à « l’algorithme » des vendeurs de défiscalisation, toutes opérations confondues. J’ai du mal à comprendre que l’investisseur en Pinel, qui s’aperçoit que la revente est à perte, confie son bien à la même société qui le lui a vendu en lui promettant le contraire. On dit souvent que l’avantage fiscal est confisqué par l’intermédiaire. Il y a une part de vrai.

Peut-on parler de concurrence ou de compétition entre bailleurs, entre particuliers et professionnels ?

Nous n’avons pas de temps à perdre avec la question de savoir qui est le meilleur du propriétaire bailleur investi ou du professionnel. Nous avons réuni tout ce monde dans une société privée, avec des bailleurs, des investisseurs, des gestionnaires et des professionnels pour vendre, acheter et gérer des habitations et des commerces. Nous croyons à l’autogestion même si le terme renvoie à des fondements idéologiques qui semblent dépassés, et aussi à l’économie collaborative. Nous n’avons pas foi en la compétition mais en la coopération. Nous pensons que le rendement locatif est un projet commun pour tous. Nous pensons, à l’instar de Stéphane Grégoire et Tristan-Pierre Maury (du pôle de recherche en économie Edhec-2014 « rapport sur le dysfonctionnement du marché locatif privé et le rôle de la régulation »), que le meilleur rendement locatif s’obtient par la durabilité du lien. Nous pensons que le respect des locataires n’est pas une faiblesse. Une vraie garantie locative est le 1e service d’un intermédiaire de confiance. La consolidation des activités de gestion et de transaction est la voie d’équilibre pour financer la sécurité, la baisse des coûts.

Quand on discute avec des propriétaires bailleurs privés, et dans une coopérative c’est fréquent, on ne peut qu’entendre l’extrême tension de celui qui s’est investi au propre comme au figuré dans un projet qui reste à risque. Même celui qui a fait cela 20 ans, campé sur ses certitudes reste à l’affût des informations et des tuyaux. C’est la preuve de l’existence d’une forme d’inconfort « commercial » persistant. Il est comme l’artisan ou le commerçant. Il a connu des temps glorieux, il veut maintenir son niveau de vie et refuse l’idée de perte. Il vit un conflit permanent sur l’autel de la confiance : assurance ou cautionnaire ? Les blogs ou les groupes facebook sont remplis des interrogations des bailleurs, des investisseurs…

La question des garanties est-elle centrale pour les 2 parties ?

Dans le secteur privé, nos principes semblent répondre à la demande de transparence, d’authenticité et de solidarité, autant du côté des locataires, qui ne trouvent pas de logement aisément, que des bailleurs, qui attendent des garanties financières et d’occupation. Il y a une partie de la population qui se sent discriminée car elle n’accède pas à l’offre de logements, y compris dans le parc social. C’est un dysfonctionnement.

Modestement, mais avec conviction, nous essayons de pallier les difficultés de ces couches populaires, de leur ouvrir un parcours résidentiel, de créer un lien durable. Le format de la coopérative le permet quand les actionnaires sont devenus plus libres, moins anxieux et donc moins discriminants pour de mauvaises raisons. J’ai coutume de dire : gardez le meilleur, la coopérative s’occupe du pire.
Dans votre démarche, visez-vous des catégories de populations en particulier ?

Nous sommes défenseurs de l’habitat inclusif, heureux de pouvoir accueillir toutes les populations dans un esprit d’universalité, mais on ne s’impose pas de quotas. Ce n’est pas notre état d’esprit. Nous préférons travailler avec des associations, comme l’APF France Handicap et l’AJH, et leur apporter des solutions. Donc nous sommes ouverts à tous. Mais on prend soin de quelques catégories en particulier, comme les personnes en situation de handicap. Je pense, par exemple, à Julien un jeune autiste de 29 ans qui vit durement une location bruyante inadaptée. Le bailleur n’y est pour rien, le lieu est particulièrement inadapté à son handicap. Il dort très peu, contraint de prendre un lourd traitement pour le supporter. On va chercher pour lui un nouveau lieu, un bailleur accueillant

Qui sont les associé(e)s et comment les fédérez-vous ?

La société a plus de 60 associés. Ce qui nous unit, c’est l’achat groupé et une éthique : ne pas nous distribuer de dividendes, faire une société privé à but non lucratif, avec retour des marges réalisées aux propriétaires et aux locataires. C’est une société coopérative d’intérêt collectif à capital variable, avec une part sociale fixée à 20 €. À ce jour, nous avons des associés en Sud Alsace, en Corse, en région parisienne… Le plus gros contingent est en Occitanie.

Nous terminons une augmentation de capital par financement participatif citoyen à la hauteur de plus de 8 000 €. Notre particularité est d’avoir dans nos actionnaires des associations du secteur du handicap, du secteur social comme Campus et Toit, qui fait de la colocation étudiante, et une commune qui nous a confié 14 logements. Nous sommes fiers du soutien du maire de Blagnac qui a rejoint notre conseil éthique.

En 2021, 4 ans après la création, combien de lots sont gérés et de quelle typologie ?

Nous avons 70 lots en gestion et quelques parkings et nous avons conduit une vingtaine de transactions en 4 ans, y compris dans le Gers, le Tarn et le Tarn-et-Garonne, pour des appartements, des maisons… Nous avons même eu un terrain.

Avez-vous le projet de développer la société coopérative dans d’autres villes ?

Nous sommes bien à Toulouse, toujours dans notre phase d’expérimentation. Mais rien ne nous interdit d'étendre notre réseau dans d’autres villes d’Aquitaine, vers Bordeaux et Bayonne et l’Alsace par exemple où nous sommes en discussion avec des opérateurs locaux. Notre modèle d’implantation sera toujours le même, un territoire, des bailleurs une coopérative, une éthique et notre indépendance. On n’est pas issu des banques, ni de la promotion. On les aidera, sans perdre notre identité de coopérative solidaire de bailleurs, dans une proximité avec les professionnels qu’ils auront choisis pour les accompagner.

C’est l’histoire d’un tri … très sélectif

“Longtemps propriétaire de ma résidence principale, je suis redevenu locataire en divorçant. Et cela a tout changé. Avant, je remboursais un crédit sur 25 ans avec de petites mensualités et j’étais solvable pour ma banque. Maintenant, avec un loyer deux fois plus élevé, je ne le suis plus auprès des agents immobiliers et des bailleurs. À 48 ans, j’ai dû demander à mon père, qui touche une bonne retraite, de se porter caution pour moi. De me fournir des copies de ses papiers, de faire une déclaration sur l’honneur… Et j’ai ravalé le mien. (...)
Je me suis rendu compte que les particuliers avaient, peu ou prou, les mêmes exigences que les professionnels. Et que s’ils avaient souscrit une assurance contre les impayés, ma candidature était automatiquement rejetée. La raison : je ne gagne pas trois fois le montant du loyer demandé. Combien de portes sont ainsi restées closes !
Au final, je n’ai pas vraiment choisi le logement que j’occupe aujourd’hui. J’ai pris ce qu’il restait, ce à quoi je pouvais prétendre. Et encore, je m’estime bien chanceux par rapport à ceux qui n’ont pas de contrat à durée indéterminée, de garant ou la nationalité française. Chanceux, mais pas ravi.” Fabien, 48 ans, Portet-sur-Garonne

L’immobilier EN MODE COOPÉRATIF

PORTES OUVERTES. Unique en France, la Coopérative de l’immobilier, née à Toulouse, regroupe des propriétaires sociétaires qui unissent leur force pour faire baisser les critères hyper sélectifs exigés des locataires. Cette agence pas comme les autres entend mettre fin au cercle vicieux qui empêche toute une catégorie de la population d’accéder à un logement(...). Pour sortir du cercle vicieux, plusieurs « petits » propriétaires se sont donc réunis pour créer leur propre agence, basée sur le modèle de l’économie sociale et solidaire. Un système simple qui repose sur la force du nombre :« En nous regroupant, nous pouvons négocier avec la couverture d’assurance afin de rendre les critères plus accessibles », expose l’entrepreneur. L’avantage de la coopérative est également de pouvoir actionner l’ensemble des dispositifs de garantie existant pour répondre de la solvabilité des locataires (...) Fabienne Lopez est l’une de ces locataires. Avant d’intégrer au mois de juin dernier un appartement propriété de la mairie de Bois de-la-Pierre, petite commune de Haute-Garonne, elle a cherché pendant six mois, en vain : « En tant que bénéficiaire d’une pension invalidité, on ne me laissait même pas faire de visite. C’est quand j’ai répondu à l’annonce pour cet appartement que l’on m’a mise en contact avec la Coopérative de l’immobilier. Ils ont réussi à faire baisser le loyer afin que j’ai droit à la Garantie loyers impayés et tout s’est fait en une semaine », explique-t-elle. Un exemple typique des relations qu’entretient la coopérative avec sa trentaine de sociétaires, dont fait partie la commune de Bois-de-la-Pierre.

la Coopérative de l’immobilier prouve également qu’un propriétaire, un locataire et un agent immobilier peuvent poursuivre un but commun. « Ce fonctionnement m’assure que tout est fait dans mon intérêt. Et j’ai aussi conscience qu’il est une solution d’avenir à une vraie problématique », témoigne Stéphane Isnard, récent acquéreur d’un T2 à Borderouge. « Mon locataire actuel est en CDD dans l’informatique. Travaillant dans le même domaine, en tant que fonctionnaire à l’université, je suis bien placé pour savoir qu’il n’est pas forcément précaire et qu’il n’a pas à gagner trois fois le montant du loyer pour pouvoir payer. » (...)

Tout l'article sur le site du Journal Toulousain

Immobilier. C'est inédit dans le secteur. La coopérative de l'immobilier veur réguler les aléas de revenus des propriétaires bailleurs et répondre aux difficultés d'accès au logement

Une agence innovante créée pour et par des propriétaires.

La premiere société coopérative en gestion et en transaction immobilière de l'hexagone a pris ses quartiers à Toulouse en mai 2017, orchestrée par des propriétaires bailleurs. Adoptant le modèle de l'économie sociale et solidaire cette structure a pour vocation d'apporter une meilleure protection aux propriétaires de plus en plus frileux, la faute aux impayés et à une vacances locative qui touche plus de 50 000 logements en Haute-Garonne.

Linitiative a germé, grâce à cinq associés, désireux de bousculer les codes du marché. "cette coopérative est née d'un mécontement global vis-à-vis de l'offre existante, comme une mauvaise gestion, des facturations annexes excessives et d'un constat alarmant : les impayés et la vacance locative sont une plaie" explique Vincent Borrel, président de la Société Coopérative d'Intérêt collectif (SCIC) propriétaire et cadre dans le médico social. De fait, le marché Toulousain, où le nombre de petites surfaces ciblant les étudiants a explosé, offre un bilan mitigé : un délai de relocation atteignant 64 jours contre 33 à Bordeaux, une explosion de la colocation, un taux de rotation élevé, estimé à 18 mois contre cinq ans en moyenne pour un T4. Par ailleurs le poids des meublés (40% des locations) contribue également à l'augmentation des loyers.

La coopérative entend donc réguler le marché de manière originale. "tous les mandats de gestion sont assortis d'une garantie de loyers impayés. Notre leitmotiv est de trouver des solutions pour assurer une meilleure gestion et offrir des services adaptés à des prix acceptables." La structure fait aussi appel à un service d'assistance sociale pour apporter une solution aux impayés avant une déclaration de sinistre et conseille les propriétaires pour éviter la vacance locative. "Contrairement aux agences classiques qio ont besoin de rotations pour assurer leur santé financière, nous préférons une stratégie sur le long terme, bénéfique aux bailleurs avec des loyers plus modérés." Insiste-il.

Sachant que plus d'un cinquieme de la population en france est concerné par des difficultés d'accès au logement, la SCIC souhaite également répondre à cette problématique. "Notre force, c'est que nous pouvons renégocier la couverture d'assurance pour que le taux d'effort soit accessible pour un plus grand nombre de ménages. Aujourd'hui avec un taux d'effort de 37% des ressources c'est parfois compliqué."

La coopérative fonctionne pour l'instant grâce au marché des transactions. Nous avons que 45 lots en gestion. Il faudrait atteindre 120 lots l'an prochain car la gestion locative apporte un fonds de roulement;" Comptant désormais sur une trentaine d'associés, l'agence souhaite couvrir toute la France. "Sachant que le marché immobilier est très inégal selon les villes, nous souhaitons voir naitre d'autres regrouepements", précise Vincent Borrel avant d'ajouter: "tout le monde peut ahérer. 25€ suffisent pour apporter une pierre à l'édifice". Jennifer Legeron.

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    Coopérative de l'immobilier. Une agence pas comme les autres

« C’est la première fois que des propriétaires bailleurs se regroupent pour créer leur agence ! » affirme le président de la Coopérative immobilière Vincent Borrel. Celui-ci réunissait le 2 avril son premier conseil de surveillance constitué de personnalités du milieu de l‘habitat (comme l’architecte Gilberto Pellegrino), du domaine juridique (comme l’avocate Heil Nuez), ou des experts de la question du logement (comme Jean-Luc Berho). L’objectif de ce conseil : servir d’organe anti-dérive et veiller au respect des valeurs fortes qui caractérisent l’initiative originale que représente la Coopérative de l’immobilier.

Des valeurs sociales fortes
« Fini la suspicion, passons à la transparence et la coopération », résume Vincent Borrel qui veut solutionner le problème de non-accès au logement pour cause de garanties insuffisantes. Un problème majeur, quand on sait les exigences de garanties  pratiquées aujourd’hui par les propriétaires comme par les agences. Qui peut rentrer dans un logement aujourd’hui ? comment font les étudiants, les personnes en CDD, en interim, les intermittents, les personnes handicapées, etc. ? Inversement, du côté des propriétaires, on se demande comment louer son logement sans crainte des impayés et dégradations  à cette cible de locataires … La Coopérative de l’immobilier a l’ambition de répondre à ces questions.

Une coopérative dans l’immobilier pour réinventer une relation propriétaire Locataire

Une agence immobilière gérée  par et pour des propriétaires  privés  dont le modèle se veut une coopérative. Une grande première dont la mise en place tient  à un double constat : des locataires, de plus en plus nombreux à ne pouvoir remplir les critères d’éligibilité des agences et de l’autre des propriétaires ayant peur des impayés.

Né à Toulouse, le projet d’une coopérative immobilière fait suite à un constat réalisé sur le parc locatif de la ville mettant en avant plusieurs chiffres :   30 000 logements vacants, un taux de rotations de 18 mois pour les petites surfaces alors que la moyenne est de 36 mois, plus de 40 % de location en meublé (signe d'une recherche de défiscalisation sur le revenu foncier), un délai de relocation  deux fois supérieur à d'autres métropoles et enfin une hausse continuelle des loyers. « Ces chiffres - raconte Vincent Borrel, Président de la "Coopérative de l’immobilier" qui a démarré en mai 2017 -  démontrent à la fois, les problèmes de ceux qui veulent louer, les locataires, car ils n’ont pas les critères d’éligibilités demandés par les agences immobilières aujourd’hui, de l’autre, des propriétaires qui ayant peur des impayés ne louent pas ou à des conditions qui entraînent des taux de rotations importants. Un loyer souvent trop élevé en étant bien souvent la cause. »

Dispositif de garantie alternatif
Élaborée sur le modèle coopératif, similaire à celui du secteur bancaire ou de santé, la proposition de la « Coopérative de l’Immobilier » veut apporter des solutions pour les propriétaires bailleurs mais en tenant compte de chaque partie. « La mission de la coopérative établit une relation sécurisée, juste et sociale entre le bailleur et le locataire par l’intermédiaire de l’agence qui pratique des tarifs dont l’objectif est de faire vivre uniquement les services et le fonctionnement de la coopérative » précise le Président de la Coopérative Toulousaine.
Concrètement, comment cela se passe ? La coopérative propose aux propriétaires-bailleurs un service de protection, négocié au plus juste, lui apportant des garanties locatives sur les impayés et les dégradations grâce à un dispositif de garantie alternatif, à des coûts moindres, mis en place par la coopérative elle-même.

Intermédiaire social
Côté solvabilité, la coopérative peut également actionner différents dispositifs existants peu connus – comme le fonds social – en faveur du futur locataire et constituer un dossier présentant toutes les garanties légales au propriétaire. Autant de dispositifs, de part et d’autre qui vont permettre à des jeunes mais aussi à des personnes handicapées ou retraités de pouvoir se loger. « Nous sommes un intermédiaire social qui fait passer le message que ce n’est pas en mettant la barre trop haute que ce soit au niveau du montant du loyer ou des critères de sélection que les propriétaires sont gagnants à long terme. Un bon locataire c’est celui qui reste une longue période ».

Un modèle gagnant-gagnant
Après deux ans de fonctionnement, à quelques jours de son bilan annuel, la coopérative qui s’appuie sur une équipe de deux salariées professionnelles de l’immobilier présente des résultats à la hausse avec un parc locatif composé de 53 lots et la réalisation d’une dizaine de transactions. « Notre modèle gagnant-gagnant, plus transparent, présente des valeurs coopératives appréciées par nos clients » conclut son Président.

Entre nous :

> Grande satisfaction : "Quand nous exposons notre modèle coopératif, il retient toujours l’attention même chez les professionnels de l’immobilier”.



> Solutions à trouver prochainement ? « D’arriver à avoir la bonne distance avec nos sociétaires, leur apporter le service souhaité et que cela ne soit pas trop chronophage pour la structure ».

édition du 18 avril 2018

IHL - Paris - lundi 15 avril 2019 - Interview n° 145002  
  
« Le modèle de la coopérative repose sur les problématiques d’accession à la location, notamment pour les populations fragiles comme les personnes en situation de handicap, les jeunes en formation ou qui entrent dans l’emploi », déclare Vincent Borrel à News Tank, président de la Coopérative de l’immobilier, une agence immobilière fondée sur un modèle coopératif, implantée à Toulouse.

Créée en 2017, la société coopérative d’intérêt collectif (au statut de SAS à capital variable) est gestionnaire de 50 lots. Elle se distingue d’une agence immobilière à vocation sociale (AIVS) car elle ne repose pas « sur des subventions mais sur de la redistribution. Nous redistribuons les bénéfices aux propriétaires et aux locataires. Eux aussi peuvent être associés », déclare Vincent Borrel. « Nous allons signer le 8e mandat de transaction en vente, les bénéfices sont reversés à l’objet social de la coopérative. Parmi ces lots, on retrouve des terrains constructibles dans le Gers. La commune du Bois-de-La-Pierre nous a transmis certains de ses biens. Nous sommes aussi implantés à Toulouse, Saint-Orens…. ».

Dans l’agglomération toulousaine, la Coopérative de l’immobilier collabore avec des associations pour l’insertion des demandeurs d’emploi mais aussi des personnes en situation de handicap. Elle est composée d’un conseil d’administration, où chaque propriétaire dispose d’une voix, et d’un conseil de la coopérative chargé de veiller aux équilibres financiers et au respect de l’objet social.

Vincent Borrel répond aux questions de News Tank.  
  
« Nous avons identifié que le problème reposait notamment sur les critères excessifs des assurances »

Comment est née l’idée de créer la coopérative de l’immobilier ?

 « Si tout le monde cotise, nous couvrons jusqu’à 50 % du taux d’effort »
Nous avons décidé d’ouvrir la coopérative en 2017 et nous avons pris du temps pour la développer. Nous avons recruté notre chef d’agence en octobre 2018, ce qui nous a permis de passer de l’ère bénévole à l’ère active. Le modèle de la coopérative repose sur les problématiques d’accession à la location notamment pour les populations fragiles comme les personnes en situation de handicap, les jeunes en formation ou qui entrent dans l’emploi. Nous avons un local mais pas de vitrine car les propriétaires ne voulaient pas investir dans de la représentation. Nous sommes aussi un groupement d’achat.  Nous avons identifié que le problème reposait notamment sur les critères excessifs des assurances. Compte tenu du faible risque réel dans l’immobilier, si tout le monde cotise, nous couvrons jusqu’à 50 % du taux d’effort. Nous faisons payer 1,9 % du loyer pour une assurance dont on a besoin et qui couvre de vrais risques sociaux.

En quoi est-elle différente d’une agence immobilière à vocation sociale ?

La différence de la coopérative avec une agence immobilière à vocation sociale est que nous ne reposons pas sur des subventions mais sur de la redistribution. Nous redistribuons les bénéfices aux propriétaires et aux locataires, car eux aussi peuvent être associés. Tout comme nos salariés, qui travaillent pour rendre service aux coopérateurs.

Comment s’organise la coopérative ?

« Le conseil de la coopérative a une vision politique des besoins sociaux et économiques et en fait un rapport aux propriétaires »
L’assemblée générale qui regroupe chaque propriétaire qui a un droit de vote selon le modèle une personne égal une voix. Pour l’instant, les propriétaires nous ont rejoint par le bouche à oreille, qui peuvent être tentés par le dispositif Pinel mais qui ne sont pas à l’aise avec l’idée de défiscaliser pour faire de l’argent et sans utilité sociale. Les propriétaires y décident de ce qu’ils font des bénéfices, ça peut être davantage de personnels pour réaliser des travaux, reverser les fonds dans la coopérative pour réduire les frais d’agence. Le conseil de la coopérative à 3 rôles principaux, composé notamment de personnalités investies dans le domaine du logement, comme Sandra Heil Nuez, avocate dans l’immobilier, Jean-Luc Berho (ex-président UESL, aujourd’hui Action Logement), Michaël Pinault, membre du CRAL… Ils ont une vision politique, des besoins sociaux et économiques et en font un rapport aux propriétaires. Ils vont veiller aux équilibres financiers et au respect de l’objet social. L’idée est de participer au développement de la coopérative.

Quelques mois après le lancement, combien de lots sont en gestion ?
Nous avons 50 lots dont quelques parkings. Nous allons signer le 8e mandat de transaction en vente, les bénéfices sont reversés à l’objet social de la coopérative. Parmi ces lots, on retrouve des terrains constructibles dans le Gers, la commune du Bois-de-La-Pierre nous a transmis certains de ses biens. Nous sommes aussi implantés à Toulouse, Saint-Orens… Nous menons une stratégie d’essaimage et on discute avec Bayonne, Blois. Nous pouvons accompagner ceux qui souhaitent créer une coopérative comme la nôtre.

À l'échelle locale, la coopérative collabore avec les collectivités ?
La coopérative collabore avec des associations et entreprises comme l’Agence 3i, une association pour l’insertion des chômeurs et des personnes en situation de handicap. Le Conseil départemental de Haute-Garonne connaît notre projet mais nous n’avons pas de relation avec les collectivités, ni reçu de subventions. Nous nous sommes aussi signalés auprès de Mickaël Nogal, chargé d’une mission sur l'évolution des agences immobilières. Nous avons collaboré avec la fondation de Vinci pour la cité, qui a retenu notre projet, et nous a versé 20 000 € pour nous lancer.

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Pour répondre au problème de l’augmentation de la vacance immobilière et de ses conséquences, Vincent BORREL, Pdt de la SCIC La Coopérative de l’Immobilier à Toulouse nous explique comment il veut faciliter l’accès au logement via une agence immobilière créée par et pour des propriétaires bailleurs privés.

Une initiative intéressante qui permettrait d’accompagner des propriétaires qui veulent être toujours de plus en plus rassurés (dégradations et impayés) et sortir d’une situation ubuesque où de plus en plus de locataires solvables ne peuvent pas louer de logements parce que les critères exigés sont inatteignables (contrat en CDI, salaire égal à 3 fois le montant du loyer, obligation d’un garant). Autrement dit un cercle vicieux que la coopérative propose de remettre en question en accompagnant les propriétaires bailleurs dans un secteur compliqué où la location est grandissante sur les meublés (merci la défisc !), où la colocation explose et où les délais de re location s’agrandissent, sans oublier la hausse des loyers.

Un projet qui pourrait peut-être ramené un peu de transparence et de coopération dans un secteur qui commence à se réinventer.

Après la réussite du modèle coopératif en matière bancaire, mutuelle santé et achats groupés, c’est au tour du secteur de l’immobilier de prendre un nouveau virage. La Coopérative de l’Immobilier, est la première agence immobilière en France gérée par et pour des propriétaires bailleurs privés. Elle rapproche bailleurs qui en ont marre des impayés et locataires qui ont du mal à se loger pour une formule gagnant-gagnant.

C’est une première en France. Dans le secteur l’immobilier, à Toulouse, la Coopérative de l’immobilier s’occupe déjà de la gestion de 50 appartements et maisons et en a déjà vendu huit en 18 mois. « Un démarrage honorable », qualifie son président, Vincent Borrel qui a eu une longue carrière dans le secteur de l’habitat intermédiaire. Cette coopérative se situe à un point de convergence inexploité jusqu’alors. Entre exigences de garanties des propriétaires et demandes croissantes des locataires. Il milite pour un « loyer juste pour tous ».
Quelque 23 000 logements vacants à Toulouse, 50 000 en Haute-Garonne

Toulouse bat des records en matière de logements vacants. Un constat : quelque 50 000 logements sont vacants en Haute-Garonne, dont 23 271 à Toulouse intra muros, soit 8,2 % du total des logements (chiffres 2015) selon l’Insee, l’institut de la statistique. Face à face, on trouve classiquement des propriétaires inquiets qui demandent de plus en plus de garanties aux locataires, de l’autre un nombre croissant de locataires en puissance qui n’en présentent pas suffisamment à leurs yeux. La Coopérative de l’immobilier propose, elle, une solution intelligente qui est aussi une réponse sociale.

    "Côté locataires, on va chercher la solvabilité le plus loin possible, en actionnant des dispositifs existants mais peu connus. »     Vincent Borrel, président.

« Côté locataires, on va chercher la solvabilité le plus loin possible », formule Vincent Borrel. C’est-à-dire qu’il peut actionner différents dispositifs existants peu connus – comme le fonds social – en faveur du futur locataire et constituer avec lui « un dossier complet béton » à présenter au propriétaire. Et donner également espoir à des publics pour lesquels louer un bien est un parcours du combattant : les personnes à faibles revenus, les personnes âgées, les handicapés, etc., bref des profils largement délaissés voire barrées par les agences traditionnelles. Et pas besoin de trafiquer son dossier pour devenir enfin éligibles…
Gagnant-Gagnant

Et, pour les propriétaires, plus besoin de rechercher sans arrêt un nouveau locataire après un défaut de paiement, un départ qui intervient en moyenne tous les 18 mois à Toulouse, contre 36 mois avec la formule visiblement gagnante de la Coopérative de l’immobilier. « Chez nous, l’idée c’est le gagnant-gagnant », dit Vincent Borrel. Les locataires trouvent enfin un toit. Car, sans un toit au-dessus de la tête, on ne peut rien faire. Pas même trouver un travail.
L’autre avantage de cette coopérative immobilière, forte déjà de 20 associés coopérateurs, c’est de pouvoir proposer plusieurs garantie anti-défaut de paiement, « au moins quatre », à prix coûtant et adaptées à à peu près tous les cas de figure ; là où généralement, l’agence immobilière n’en a qu’une. « Le marché immobilier à Toulouse est très actif, précise Vincent Borrel. On s’est d’abord limités aux frontières de la Métropole mais déjà nous discutons avec Bayonne et Blois. » Pour l’heure, « nous n’avons pas de contact avec Montpellier« , l’autre capitale régionale, elle-aussi aux prises avec une problématique de logements vacants, puisqu’elle en compte 12 643, soit 7,8 % du total des logements (Insee, 2015).
Modèle coopératif à l’origine de réussites

Ce n’est pas tout. Le secteur de la location comprend plus de 40 % de locations en meublé (signe d’une recherche de défiscalisation sur le revenu foncier), une explosion de la colocation, et un délai de relocation deux fois supérieur à d’autres métropoles (64 jours-source Clameur). La hausse continuelle des loyers est une réponse à un problème de stratégie de location.

« Le modèle coopératif est à l’origine de bien des réussites avec 27,5 millions de sociétaires en France et 5.5 % de l’emploi en France (Panorama du site coop.fr 2018), souligne Vincent Borrel. De Super U au Crédit Mutuel en passant par Paysan Breton, Béghin Say, Yoplait, Bannette, Francine, Selectour, Delpeyrat, D’Aucy, Krys, Majuscule, Ethiquable, Moulin Roty, Best Western, Isigny… qui sont toutes des marques coopératives.

Olivier SCHLAMA

 Mal-logement : 4 millions de personnes. Selon le rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, si en France, « le marché de l’immobilier affiche une bonne santé générale, 4 millions de personnes restent mal logées ou privées de domicile tandis que 12 millions voient leur situation fragilisée par la crise du logement. Plus d’un cinquième de la population est ainsi concerné par un problème de logement » en France.

C'est une première nationale, la création à Toulouse d'une coopérative immobilière. Une vingtaine de propriétaires se regroupent à l'exemple de ce qui existe déjà en matière bancaire ou de mutuelle santé.

Réguler le marché toulousain de l'immobilier : c'est l'objectif affiché de cette coopérative immobilière, la première en France, créée à Toulouse et qui regroupe une vingtaine de propriétaires. Un marché toulousain fortement impacté par sa clientèle étudiante avec beaucoup de  meublés, des petites surfaces et des locations à courtes durées avec  une hausse continue des loyers pratiquement à chaque changement de locataire. Un parc privé dans lequel 23.000 logements sont vacants, et dont  le délai de relocation, le temps entre deux occupations est en moyenne de 64 jours contre 33 seulement à Bordeaux.

Comme c'est le cas dans le secteur bancaire ou dans celui des mutuelles santé, ce sont les coopérateurs qui décident des axes à privilégier via les investissements : la sécurisation des loyers ou la lutte contre la vacance, par exemple.

À Toulouse, une vingtaine de propriétaires  sont associés dans la coopérative. Des contacts sont en cours pour un développement dans des villes de moindre importance, Bayonne et Blois notamment.

La Coopérative de l'Immobilier veut changer la donne du marché locatif-  02 avril 2019
La société toulousaine Coopérative de l'Immobilier, première société coopérative d'intérêt collectif du secteur, vise la gestion de 120 logements dans la métropole d'ici à la fin 2019, contre 50 aujourd'hui. Le modèle se base sur une baisse des coûts liés aux assurances locatives grâce à des dispositifs de garantie alternatifs. "Le modèle coopératif a fait ses preuves dans le secteur bancaire, il peut s'adapter à l'immobilier", assure Vincent Borrel, président de la Coopérative de l'Immobilier, qui emploie deux salariés et dispose d'un réseau d'agents indépendants.

Lancement de la Coopérative de l'Immobilier à Toulouse : 1ère SCIC immobilière en France - 4 Avril 2019 -Rédigé par Bernie et publié depuis Overblog

"Après la réussite du modèle coopératif en matière bancaire, mutuelle santé et achats groupés, c’est au tour du secteur de l’immobilier de prendre un nouveau virage. La Coopérative de l'Immobilier, créée sous forme de Société Coopérative d’intérêt Collectif (SCIC) et basée à Toulouse, est la première agence immobilière en France gérée par et pour des propriétaires bailleurs privés..." Cliquer sur l'image pour aller au contenu.

En rupture avec les agences immobilières classiques, une société coopérative a été créée à Toulouse afin de faciliter l'accès à la location pour les travailleurs précaires tout en évitant les risques d'impayés pour les propriétaires. 50 logements sont gérés par la Coopérative de l'immobilier en Haute-Garonne et le concept pourrait être exporté à d'autres villes.

Depuis quelques jours, Florence Besson loue un T2 dans le centre-ville de Tournefeuille à une étudiante. Pour acheter son logement et le mettre en location, cette propriétaire n'est pas passée par une agence de location traditionnelle mais par la Coopérative de l'immobilier. Cette structure fondée en 2017 est la première société coopérative d'intérêt collectif (Scic) immobilière en France.Le principe est que les propriétaires et les bailleurs peuvent devenir membres de la structure en s'acquittant d'une part sociale de 20 euros et participer aux assemblées générales de la coopérative sur la règle d'une personne est égale à une voix. La vocation principale de la Coopérative de l'immobilier est de contrer les difficultés d'accès au logement de toute une partie de la population.

Rétablir la confiance entre le locataire et le propriétaire

    "Cela peut être des étudiants, des intérimaires, des travailleurs en CDD, en alternance, etc. Pour eux, il devient quasi impossible d'accéder au parc locatif privé au vu des garanties demandées. Certaines agences demandent que les revenus du candidat couvrent trois voire quatre fois le prix du loyer, deux parents comme garants, et, ce qui est totalement illégal, jusqu'à un an de loyer comme dépôt de garantie.

    Du coup, pour accéder à un logement, certains maquillent leur dossier : le CDD devient un CDI, l'intermittent se présente comme un producteur établi... Ce qui ne rassure pas les propriétaires", décrit Jean-Luc Berho, le président du conseil de la coopérative et ancien syndicaliste......

Pour ne pas subir d’impayés, les bailleurs et propriétaires de biens immobiliers exigent souvent des garanties que nombre de personnes à la recherche d’un logement ne peuvent remplir. Un cercle vicieux en partie responsable des 29 000 habitats vacants recensés par l’Insee dans la métropole toulousaine ; les locateurs préférant un appartement vide plutôt que d’avoir à réaliser des frais de rénovation ou accumuler des loyers en souffrance.
C’est dans ce contexte que plusieurs bailleurs, investisseurs et agents immobiliers ont créé, en 2017, La coopérative de l’immobilier. Première du genre, cette société coopérative d’intérêt collectif (Scis) toulousaine a « pour mission principale de permettre aux propriétaires de bénéficier d’une mutuelle de protection, mais aussi de les rassurer et de les accompagner dans leurs activités afin de lutter contre la vacance locative et les impayés », souligne Vincent Borrel, président de La Coopérative de l’immobilier. Ainsi, la société propose des services de gestion et de sécurité qui encadrent la relation entre le bailleur, le locataire et l’agence.
Pour cela, la lutte contre la vacance et une assurance impayés-dégradations sont incluses dans tous les mandats de manière systématique et à prix coûtant. « Fini la suspicion, passons à la transparence et à la coopération », poursuit Vincent Borrel. Une équation gagnante puisque le premier bilan de la société s’avère plutôt positif, selon son président : « Nous allons atteindre plus de 50 lots en gestion et sommes en train de suivre la huitième transaction en achat-vente en à peine 18 mois. » Un modèle que la Scic a pour projet de dupliquer dans d’autres métropoles.

A Toulouse, La Coopérative de l'Immobilier veut faciliter le logement de tous

Née début 2017 de la volonté d'entrepreneurs sociaux (voir la photo) soutenus par des bailleurs privées, " La Coopérative de l'Immobilier " est une agence immobilière d'un type nouveau, imaginée comme son nom l'indique sous la force d'une coopérative de propriétaire.

"Ici, les propriétaires bailleurs qui déposent leurs annonces sont des associés et non des clients" souligne Vincent Borrel, l'un des initiateurs de ce projet et désormais président de la structure. Il s'agit ainsi d'une société coopérative d'intéret collectif, répondant aussi à l'intérêt social qui est l'une des composantes, mais pas la seule, de ce projet. "Ce groupement permet de mutualiser les protections des impayés de loyers-dégradations et de faire bénéficier directement aux associés les négociations avec les prestataires : un mandat de gestion unique intègrera la protection des impayés de loyers, fixée pour l'heure à 8,5% du loyer" explique-t-il. Des discussions avec plusieurs assureurs sont engagées et le travail avec Ovalie Assurances est déjà en cours...

Mise en relation et garanties pour les propriétaires bailleurs

Dans ses modalités, l'accès à la coopérative s'effectue sur la base d'achat, lors du dépôt d'un mandat, de parts sociales (20 euros la part). Cette part sociale ouvre le droit à l'ensemble des services proposés par la coopérative et permet également l'accès à son assemblée générale et aux documents de gestion. Ensuite, la coopérative immobilière met en relation le bailleur avec des locataires potentiels. "Le taux d'effort maximum demandé aux locataires potentiels est pour l'heure de 37% du montant du loyer, mais nous souhaitons, sur le modèle de la GRL, le porter à 50%, après négociation avec les assureurs sur le niveau de risque" précise Vincent Borrel. Et de souligner qu’à Toulouse, où le taux de vacance des logements va croissant avant l’été (6 000 lots devraient être vacants au mois de mai), abaisser le niveau d’exigence des propriétaires tout en leur assurant le paiement des loyers est une solution qui ne devrait pas manquer de séduire : " il apparait évident qu’attendre le locataire gagnant 3 à 4 fois le prix du loyer est aujourd’hui une source de perte pour les propriétaires. Il y a fort à parier que compte tenu des taux ; il est lui-même devenu propriétaire " ajoute Vincent Borrel.

Une garantie originale pour les propriétaires bailleurs

Un dispositif qui n’est, en effet, pas sans rappeler celui de la GRL initié par Jean-Luc Berho, d’ailleurs partie prenante de cette initiative toulousaine puisqu’il en est désormais le président du conseil. " Ce que nous empruntons à la GRL, c’est le calcul bénéfices/risques et la méthode : on sait que l’on peut épurer 90 % des contentieux en amont, par une médiation. " Nous reproduisons le modèle de la GRL, mais sur un territoire local et dans la proximité avec les propriétaires " souligne Vincent Borrel.

Bientôt, une action aussi en matière de transactions

L’objectif de la coopérative est d’enregistrer, en 2017, entre 60 et 80 mandats et d’accroître, chaque année, ce nombre de 50 lots supplémentaires. Mais La Coopérative ne s’arrêtera pas à la location, et interviendra aussi en matière de transactions. Parmi les biens mis en vente, ceux proposés par des bailleurs individuels, mais aussi ceux mis en vente par des promoteurs qui ne disposent pas de bureau de vente. La structure compte pour l’heure une salariée, mais une force de vente sera bientôt créée. A noter que ce projet a reçu le soutien de la Fondation Vinci.