TVA et location de locaux à usage professionnel et commercial

Source FNAIM :

La location de locaux nus à usage professionnel et commercial est en principe exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Toutefois, les loyers peuvent être soumis à la TVA sur option expresse du bailleur, que le locataire soit lui-même assujetti ou non à la TVA 2. Si des locaux sont loués à un locataire no​n assujetti à la TVA, le bail doit comporter mention expresse de l'option.

Il s'est posé la question de savoir comment l'option est exercée, à savoir, si elle pouvait s'appliquer local par local.

Il convient de se référer à l'article 193 alinéa 2 de l'annexe II du CGI qui précise les conditions d'application :

« […] Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles.

Dans les immeubles ou ensembles d'immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l'option en application du 2° de l'article 260 du code général des impôts et d'autres locaux, l'option ne s'étend pas à ces derniers mais elle s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie. »

Bien que l'article reste silencieux sur cette possibilité, il est précisé par le BOFIP 3 que « l'option exercée par ces personnes couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d'application qu'un bailleur possède dans un immeuble donné. »

Ainsi, l'administration fiscale considérait que l'option s'exerce immeuble par immeuble et s'applique automatiquement à tous les locaux éligibles à la TVA sur option dans l'immeuble sans possibilité de faire du cas par cas.

Cependant, un arrêt rendu le 9 septembre 2020 par le Conseil d'Etat4 vient en rupture totale avec les solutions jusqu'alors retenues et invalide la position de l'administration fiscale.

Pour le Conseil d'Etat, l'article 135 de la directive du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée ne précise pas les conditions du droit d'opter et il appartient à chaque Etat membre de le préciser.

Cet arrêt précise que les textes internes «permettent à un contribuable d'opter pour la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux qu'il exploite dans un même bâtiment. Si les textes lui permettent également d'opter pour l'imposition de l'ensemble des locations qu'il réalise dans ce bâtiment, et si dans ce cas, seules celles de ces locations qui portent sur des locaux n'ouvrant pas droit à option restent, le cas échéant, exonérées de TVA, elles ne lui en font pas obligation. L'option exercée en vue de la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux d'un même bâtiment n'a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux»

En l'espèce, il a relevé que l'option exercée par le bailleur avait désigné sans équivoque les locations qu'il entendait soumettre à la TVA. Cette option n'avait pas eu pour effet de soumettre également à la TVA les autres locations réalisées dans le même bâtiment.

Il en ressort que l'option à la TVA peut ainsi être exercée local par local, et non pas obligatoirement immeuble par immeuble. A cet effet, les bailleurs se doivent de bien préciser à l'administration fiscale, au moment où ils exercent les options à la TVA, les locaux et baux concernés.

    Article 261 D ​du CGI
    Article 260 2° du CGI
    BOI-TVA-CHAMP-50-10 §120
    Conseil d'Etat, 8ème – 3ème chambres réunies du 09.09.2020 n°439143​