Parution du décret d'encadrement annuel des loyers applicable au 1er août 2021

Depuis le 1er janvier 2021, en cas de relocation ou de renouvellement de bail d'un logement loué nu ou meublé dans une zone tendue, le bailleur ne peut appliquer une hausse de loyer (pour loyer manifestement sous-évalué ou pour travaux d'amélioration ou de mise en conformité) que si le logement répond à un niveau de performance énergétique minimal (brève du 5 janvier 2021).

Pour les logements dont le diagnostic de performance énergétique est établi à compter du 1er juillet 2021, le décret du 29 juin 2021 modifie l'appréciation du niveau de performance énergétique minimal afin de prendre en compte l'évolution, à cette date, des modalités d'établissement et des méthodes de calcul du diagnostic de performance énergétique, notamment s'agissant de l'émission de gaz à effet de serre.
Pour rappel :

L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel (zones dites « zones tendues »), le montant maximum d'évolution des loyers des logements nus ou meublés en cas de relocation ou de renouvellement du bail doit être fixé par décret.

Ces dispositions sont applicables à toutes les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989: locations nues et meubles à titre de résidence principale et baux mobilité.

Le décret n°2021-852 du 29 juin 2021 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est paru au journal officiel le 30 juin 2021.

Ce décret entre en vigueur le 1er août 2021 pour une durée d'un an.

Nous vous présentons ci-après les règles de fixation des loyers, en zones tendues, prévues dans ce texte dans les communes où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants (liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).

RELOCATION

Sont concernés par les dispositions du décret d'encadrement des loyers, les logements vacants définis comme étant les logements inoccupés proposés à la location à l'exception de ceux :

- faisant l'objet d'une première location ;

- inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Le principe est que le nouveau loyer de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé en fonction de l'indice IRL. Le texte précise que cette révision ne peut s'appliquer si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Par dérogation à ce principe, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

- lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration (brève du 16 août 2012 ) ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

- lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l'indice IRL ;

- le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué (le cas échéant dans la limite du loyer de référence majoré et de l'éventuel complément de loyer).

RENOUVELLEMENT DE BAIL

En principe, lors du renouvellement du bail, le loyer est réévalué selon la clause de révision prévue au contrat ou introduite lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l'IRL.

Par dérogation à ce principe, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites de la variation de l'indice IRL ;

- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

MESURES COMMUNES

Pour l'application de ces mesures, le décret apporte les précisions suivantes :

- Loyers manifestement sous-évalués

​Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990.

Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.

L'augmentation de loyer n'est possible que lorsque le logement atteint le niveau de performance énergétique minimal défini à l'article 7-1 du décret du 27 juillet 2017. Cette condition est présumée remplie lorsque l'atteinte de ce niveau de performance énergétique a été constatée par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant.

-Travaux d'amélioration

Est exclu du montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charges en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou à une majoration du loyer en application d'une convention de travaux.

Le coût des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

L'augmentation de loyer n'est possible que lorsque, à l'issue des travaux, le logement atteint le niveau de performance énergétique minimal défini à l'article 7-1 du décret du 27 juillet 2017. Cette condition est présumée remplie lorsque l'atteinte de ce niveau de performance énergétique, avant les travaux, a été constatée par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant.- Niveau de performance énergétique

Le nouvel article 7-1 du décret du 27 juillet 2017 précise que le niveau de performance énergétique minimal, correspond à une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331kWh par mètre carré et par an, telle qu'estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, lorsqu'il est estimé par un diagnostic de performance énergétique réalisé à compter du 1er juillet 2021, ce niveau de performance énergétique minimal correspond à une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331kWh par mètre carré et par an, et à une quantité d'émissions de gaz à effet de serre inférieure à 70 kilogrammes équivalent CO2 par mètre carré et par an.- Loyer faisant l'objet d'une réévaluation lors du départ de l'ancien locataire

Le décret précise que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l'objet d'une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

Enfin, pour adapter ces mesures à l'article 140 de la loi ELAN, il est prévu que par dérogation aux mesures exposées ci-avant lorsqu'un arrêté préfectoral fixant des loyers de référence a été pris à la date de la conclusion d'un nouveau contrat ou du renouvellement du bail :

- pour les relocations, la révision ou la réévaluation du loyer ne peut pas excéder le loyer de référence majoré ;

- pour les relocations, les dérogations au principe de « blocage » des loyers ne s'appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location ;

- pour le renouvellement des baux, les dispositions du décret d'encadrement ne sont pas applicables : le loyer des baux renouvelés est soumis aux seules dispositions de l'article 140 de la loi ELAN (action en diminution ou réévaluation du loyer).

Source FNAIM Valérie SOUIED 23/07/2021