Loi NOGAL : une reconciliation en perspective?

Nous nous sommes rendu lundi dernier à la CCI pour écouter Mickael NOGAL, le député de la Haute-Garonne qui, après avoir produit un rapport parlementaire remarqué par les professionnels, débouche sur un projet de loi articulé autour de trois mesures. 

Ce rapport avait fait l'objet d'une rencontre qui nous avait permis d'échanger avec lui puisque le sujet de la confiance et la sécurisation est au coeur des préoccupations qui ont fondées la coopérative :

1. S'unir pour se garantir des risques locatifs.
2. Assurer les revenus locatifs.
3. Conforter une relation durable et saine avec nos locataires.
4. Grouper nos achats de services (assurances, travaux locatifs...) et diminuer nos couts.
5. Travailler en proximité de nos associés agent immobilier.

Aussi nous avions pris connaissances des 37 propositions du rapports, de bonne choses et des moins bonne car dans la relation à quatre du mandat (Locataire/propriétaire/mandataire/assureur) il manquait une régulation, puisque tout le monde pouvait vérifier, que les critères d'assurance étaient en grande partie responsable de l'exclusion de locataires solvable. Ceux qui rentraient dans "les cases" étaient fondamentalement appelés à la propriété plus qu'à la location (CDI, revenus 3 fois supérieur au loyer...).

Après l'introduction de la représentante de la CCI, le député a repris son analyse et présenté les trois propositions qu'il souhaite inscrire dans la loi.

• 6,7 millions de logements dans le parc locatif privé
• 65% des conflits sont lié au dépot de garantie
• 2/3 des propriétaires gèrent leur location directement
• 70% des propriétaires seraient près à mandater une agence si celle-ci assure les impayés et les dégaradations (c'est dire si la coopérative a devancé la loi et s'assure d'un bel avenir)
• 60% des locataires seraient favorable à la consignation de leur dépot de garantie

Le Député dit avoir constaté que les discriminations, intolérables, sont plus courante dans les rapports directs entre particuliers. Il semble vouloir favoriser la profession en l'encourageant dans un nouveau mandat sécurisé, à retrouver le lien de gestion perdu avec les propriétaires. La stratégie semble clair: défaire les garanties pouvant être sollicitées par les bailleurs isolés pour augmenter l'intervention et la sécurisation par les mandataires.

1. Rétablir la confiance autour de la restitution du dépot de garantie
   Le dépot de garantie sera déposé auprès d'un professionnel y compris dans le cadre d'un rapport de particulier à particulier. C'est le locataire qui choisit.
   Il n'évoque pas, ni dans son rapport, ce qui a fait que le dépot de garantie est devenu l'enjeu majeur des relations bailleur/locataire : La réduction de 2 à 1 mois de ce dépot fait par la loi de 2008 sur le pouvoir d'achat prémisse du texte de la loi MOLLE (MObilisation pour le Logement et la Lutte contre les Exclusions) de Christine Boutin
2. Mettre fin aux abus dans la sélection des locataires en autorisant le recours à un seul garant.
   A ce stade il est bon de rappeller que c'est la loi Boutin (2009) qui décida que le bailleur d'un local d'habitation ne pouvait plus demander de caution à son locataire si ce dernier a souscrit une assurance comprenant une garantie contre les loyers impayés. Un aménagement avait été apporté par le législateur puisqu'il est tout de même admis maintenant de pratiquer un tel cumul lorsque le locataire est un étudiant ou un apprenti.
   Donc depuis près de 12 ans la baisse des cautions mobilisées à l'accès (caution garantie et caution tiers) n'ont pas limité mais accentué la discrimination à l'accès. n'est ce pas totalement illusoire que de penser qu'un nouveau cran en avant fassent mieux?
   De plus le projet ne couvre pas le trou beant laissé par la loi Boutin pour les salariés précaires temps partiel ... Au moins avant il pouvait jouer sur les deux tableaux pour ce faire une place. La réponse aujourd'hui est Visale.. Mais le Député reconnait que Visale ne couvre pas tout le monde.
   Dans une interview récente (voir actualités du site) Mr NOGAL annoncait que la caution individuelle ne fonctionnait pas dans 90% des cas.
3. Sécuriser les propriétaires contre d'éventuels impayés ou dégradation et faciliter l'accès au logement des locataires
   Le Député reconnait que le système assurantiel (GLI : Garantie Loyers Impayés) est lui même excluant et imparfait puisqu'il faut près de quatre mois pour qu'un propriétaire soit indemnisé d'un défaut de paiement et le représentant des assureurs présent n'a pus que s'abriter vers un faible taux de souscripteur (20% des lots en agence, nous avons été très surpris de cette annonce). Il souhaite donc un nouveau mandat global (en bref le mandat Coop-Sérénité inventé en 2017 par les associés de la Coopérative de l'immobilier) ou les sinistres sont intégralement pris en charge avec une poursuite des loyers. Ce mandat ne sera pas obligatoire ou universelle, il est présenté comme une opportunité commerciale pour les professionnels.
   Dans le panier assurantiel la présence des assurance inversées, celle ou c'est le locataire qui couvre le risque ne constitue pas une ligne rouge pour le Député NOGAL. C'est dommage car si les locataires doivent désormais prendre en charge l'assurance à 3 ou 4% comme je l'ai vu (Yousse, Ganrantme...) ou est le progrès? Pour nous le locataire s'acquitte d'un loyer dans lequel il y a la couverture du propriétaire.

télécharger le document distribué ici

Pour illustration le récent sondage paru dans les échos:

En résumé, le rapport accouche d'une souris. Le cap dessiné depuis 2008 est confirmé et renforcé une nouvelle fois comme si les planètes allaient s'aligner par magie.Pourtant les résultats accumulés ne valide pas cette stratégie (le nouveau rapport de la fondation Abbée Pierre est là pour nous le rappeller)

Seule la reconstitution d'une garantie locative universelle (non catégorielle) aurait pu, à notre humble avis, changer les choses.

A tout ceux qui veulent y croire : Rejoignez la coopérative de l'immobilier pour vos biens en gestion location et transaction et profiter de la solidarité pour garantir vos revenus foncier.