Pourquoi une agence immobiliere coopérative ?

Le panorama des SCOP en France 2018

LA COOPERATIVE DE L'IMMOBILIER a été créée comme alternative pour les propriétaires bailleurs et investisseurs, au morcellement des intervenants du secteur en proposant des services intégrés et un lien nouveau. Elle s'appuie sur la réussite économique du modele coopératif en matière bancaire, mutuelle santé et achats groupés (...). Sans doute ne le savez vous pas mais le sytème coopératif en france c'est  240,5 Milliards d'Euros de chiffre d’affaires cumulé, C'est 26,7 Millions de sociétaires et 880 000 Salariés (soit 5.5% de l'emploi en France) - source www.entreprises.coop/

Il n'est donc pas étonnant que la dynamique coopérative est été portée à l'origine par des entrepreneurs sociaux. Les créateurs ont pensé une approche différente de la relation bailleur/locataire/agence.

Ayant fait ensemble les constats d'une baisse du rendement locatif:

Sur la Haute-Garonne, L'INSEE à compté 50 000 logements vacants dont 29 000 sur la métropole Toulousaine. La durée de relocation est suivant les sources de 64 jours sur Toulouse (Source CLAMEUR) ou de 57 jours (source OSLO). CLAMEUR nous indique que la durée moyenne d'occupation locative est en moyenne de 36 mois en Haute-Garonne.

Dans l'ordre des symptomes d'une précarité et d'une segmentation dans le marché locatif on note également que 42% des locations sont en meublés, que l'arrivé de "Airbnb" qui aurait retiré du marché locatif 5 000 logements sur Toulouse (FR3, le 3 octobre 2018), que les professionnelle constate une explosion de la demande de co-location non satisfaite et enfin pour finir un sondage qui en dit long : un francais sur deux serait près à falsifier son dossier de candidat locataire pour rentrer dans les critères (voir les dépasser pour s'assurer de l'accès).

Si on ajoute que, nationalement, les agences immobilieres ne sont manadatées que pour 20% des biens, et que sur Toulouse, si la moyenne est de 30% selon Clameur, la disparité est marquante entre les petites surfaces ou un lot sur cinq  est géré par son propriétaire alors pour les T5 et plus  la proportion est d'un lot sur deux. IL n'y a qu'un pas à franchir pour supposer que moins la rotation est rapide plus les propriétaires sont tenté de gérer directement.

Toulouse est donc bien marqué par un syndrome étudiant et par l'évolution des prix par de constant "stop and go". La ville compterait plus de 6 000 logements vacants entre mars et septembre. Du fait du niveau de loyer les étudiants préfèrent nettement rendre les logements en petites surface, voir les colocations qui sont au final pas loin aussi chere. Dans les faits on voit que les frais d'agence se multiplie alors que les mensualités ne rentrent pas.

Il y a la, un cercle infernal à dépasser.

CLAMEUR pointe également du doigt le taux de relocation après travaux qui est sur la métropole de Toulouse en deça de 10% : C'est un indice qui tendrait à montrer qu'au vu du turn over et des pertes les propriétaires n'engage plus les travaux de maintenance (la moyenne Française est pas loin du double). On s'étonnera donc pas que selon l’Insee, la vacance peut provenir d’une offre plus élevée que la demande sur le marché du logement, de logements en mauvais état, d’un parc inadapté au marché (taille, localisation, prix, etc.), ou de délais de relocation ou de vente (vacance frictionnelle) et que notre territoire réputé attratif soit touché par tout ses symptomes en même temps

Caractère aggravant ou sur infection diront certains, face à ces pertes et parce que les agences en responsabilité, prône une couverture supplémentaire du risque les exigences des assureurs sont elles mêmes responsable de la vacance. En effet même si le pourcentage d’impayé dans le parc privé est assez faible (autour de 3%),  les démarches administratives sont lourdes et le manque à gagner souvent élevé. «Depuis 1990, le nombre de procédures judiciaires initiées par des bailleurs pour obtenir le paiement des loyers et/ou la résiliation/expulsion du locataire ont sensiblement augmenté», notent Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury dans leur étude sur «Les dysfonctionnements du marché locatif. Elles sont passées de 100.715 en 1990 à 152.680 en 2016, selon les données du ministère de la Justice (source le revenu 2019). Pour autant faut il exiger un taux d'effort aussi faible (le locataire devrait gagner trois fois le prix de son loyer) pour être couvert alors que l'on sait que celui ci, sur la tranche des moins de 30 an,s est courrament de 50% (un jeune salarié en alternance par exemple).

Cette fragmentation est inquiétante car elle montre une tension de rattrapage permanente qui tire les prix vers le haut alors que si 100 000 étudiants sont présent sur le territoire il ne faut pas oublier qu'il y a 260 000 actifs de moins de trente ans, solvable, aussi en recherche de solution pour se loger dans une agglomération qui accueille 15 000 nouveau arrivants par an. Dans cette même étude (cité plus haut) sur les dysfontionnements du marché locatif Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury démontre que la hausse de prix du loyer (au fond réactionnelle et adaptative) fait baisser le rendement locatif.

Il nous est apparu pertinent de combler le manque de sécurisation des rapports locatifs afin de libérer la capacité de louer.

La coopérative s'est avant tout un lieu pour poser une stratégie locative mature.

C'est sans nul doute ce qui change dans notre facons d'aborder la problématique de notre associé : nous savons que nous sommes partie prenante de son rendement locatif et que la vacance et la relocation sont des frais pesant en particulier sur les petites surface.

  • Être informé et accompagné sur les dispositifs de valorisation immobilière.
  • Limiter la vacance locative.
  • Sécuriser et éviter les conflits.
  • Prévenir la dégradation et limiter ses effets.
  • Simplifier les démarches de recours.

Aussi:

  • Nous construisons une protection universelle de la location par la solidarité des associés et le multipack assurantiel.
  • Nous conseillons sur la fiscalité en investissement et en gestion sans partie-pris
  • Nos marges sont dédiés à l'amélioration de nos services et l'intérêt collectif des associés
  • Nos négociations ont pour but d'obtenir le meilleur rapport qualité prix (assurance impayés de loyer/dégradation) pour les coopérateurs.
  • Nous mettons en oeuvre des mesures d'accompagnement des locataires en cas de difficultés car nous savons que 98% des sinistres peuvent se régler à l'amiable.

La Coopérative de l’Immobilier place l’humain au cœur du fonctionnement de l’entreprise : Votre confiance est notre objectif.

Les Fondateurs

Les associés fondateurs sont :

  • Florence BESSON : Chef de projet déploiement Météo France, propriétaire baillleur
  • Gérard Rey : Ingénieur Météo, Président de l'Association les Jeunes Handicapés (31)
  • Lucille Cardine : Cheffe d'agence Toulouse de la Coopérative 10 ans d'expérience en immobilier.
  • Didier Gaillard : Cadre dirigeant du secteur privé social, Directeur Général de la Coopérative
  • Vincent BORREL : Cadre dirigeant, Président de la coopérative

Et tout ceux qui nous ont rejoins depuis.

Devenez l'associé de votre agence!

Les fondateurs ont choisis un modèle vertueux et qui vous surprendra sans doute par sa transparence. La coopérative est une SAS : Société par Actions Simplifiée. Elle est également une SCIC : Société Coopérative d'Intérêt Collectif.

La coopérative est une société de droit privé, nous avons les mêmes obligations légales et professionnelles que les autres agences. Nos relations sont encadrées à la fois par la charte éthique de la coopérative et le code déontologique de la profession. Nous sommes adhérents à un syndicat professionnel.

Nous nous adressons à des associés plutôt qu’à des clients. Notre gestion est transparente. Nos prestations aux tarifs préférentiels uniques sont sans risque de surfacturation.

Notre organisation a pour but d’apporter une réponse globale tant en matière économique, que juridique et administrative.Notre connaissance singulière des dispositifs privé-public en matière de valorisation patrimoniale et de sécurisation vous assure un accompagnement de qualité.

Pour trouver les solutions personnalisées nous partons du projet de l’investisseur/propriétaire plutôt que d’un catalogue.

Nous prônons une relation durable dans un cadre d’engagements mutuels : une coopération de proximité.

Il vous sera proposé de prendre une part sociale de votre agence, et ainsi rejoindre l'Assemblée Générale de la coopérative. C'est l'Assemblée Générale qui suivra votre prise de part qui vous déclarera officiellement associé de votre agence.

Vous serez donc destinataire des comptes, et vous voterez les orientations technique et la politique commerciale de la structure.

La gestion, la location et la transaction sont nos sources de revenus. Les biens que vous nous confiez produisent des résultats (ou bénéfices) sans que soit séparé les deux activités. Si vous vendez un bien vous savez que le produit de la vente peut participer à la diminution des frais d'agence en transaction ou en gestion locative!

Il faudra donc faire les choix de redistribution et de développement.

Le Conseil de la Coopérative

Cette instance indépendante voulue par les fondateurs n'est pas en charge de la gestion. Elle regroupe des personnalités diverses, instruitent à des niveaux différents de la question du logement. Elle a trois missions :

  • Controler l'objet social
  • Conseiller l'Asssemblée Générale de la coopérative
  • Diffuser et promouvoir notre action

Elle est présidée par Jean Luc BEHRO, élu le 2 avril 2019 par les membres. Elle est rattachée à la Présidence de la Coopérative.

JEAN LUC BERHO

Président de l’association Supastera, Organisateur des Entretiens d’Inxauseta (www.entretiensinxauseta.fr) sur le Logement (64). Ancien vice-président de l’UESL (aujourd’hui Action Logement), promoteur de la Garantie Universelle des Risques Locatifs et Président de l’APAGL jusqu’en 2012.

JEAN MARIE CADIEU

Directeur Commercial HA emploi, agence d’intérim de Toulouse, Ancien seconde ligne du Stade Toulousain et du XV de france

JOSEPH CARLES

Maire de Blagnac, représenté par Mme Bernadette GUERY, conseillère municipale chargé du logement, référente du réseau des femmes élues.

GILBERTO PELLEGRINO

Architecte dirigeant PADW (Pellegrino Associés Design Workshop), crée son atelier d’architecture à Nantes en 1989, avec une conviction forte, que son travail ne devait pas s’appuyer sur une croyance dogmatique en l’architecture, mais sur le fruit de la recherche des interactions entre un programme et l’environnement social, économique et morphologique dans lequel il doit s’insérer. Cette approche met les hommes au coeur du dispositif conceptuel. Un des axes de recherche que Gilberto Pellegrino développe depuis maintenant 20 ans concerne "l’Espace et la santé mentale". Depuis 2016 et la création de l’agence de Shanghai, PADW exporte son expérience dans ce domaine sur des projets en Chine.

DOMINIQUE FAJEAU

Artiste peintre plasticien, sculpture et installation in situ (Haute-Garonne) ancien designer il a plus de 80 expositions à son actif. Les visuels de la Coopérative proviennent de ses œuvres et en particulier de son travail sur les clés.

SANDRA HEIL NUEZ

Avocate depuis 25 ans, (Pechabou/Toulouse) dans un cabinet comprenant une associée, une collabora- trice et deux secrétaires alliant une excellente connaissance et une pratique juridique et judiciaire du milieu des affaires particulièrement dans le secteur de l’immobilier, tant en promotion, gestion syndic et transaction qui reste la matière de prédilection du cabinet.

SERGE LEMESLE

Chef d’Agence EUROVIA, Parrain de la Coopérative de l’immobilier pour la Fondation “Vinci pour la cité” (Saint Jean - 31)

MICHAEL PINAULT

Entrepreneur, Directeur du développement du bureau d’études QUARK INGENIERIE (Tarbes), élu au Comité Régional Action Logement Occitanie. Ancien membre du CESER Occitanie.

 

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