Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation

Vous savez ce que s'est, on accumule de l'expérience, des constats, des actions ... et un jour on trouve des personnes qualifiées qui résument et rendent une synthèse propre et lisible. Ce document est sortie en 2014.
 

Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation

Stéphane Gregoir Directeur, pôle de recherche en Economie, EDHEC Business School, Directeur de la recherche, EDHEC Business School

Tristan-Pierre Maury  Directeur adjoint de recherche, pôle de recherche en Economie, EDHEC Business School

Nos  résultats  peuvent  se  résumer  comme  suit :

Il  existe  une  dispersion  des  loyers  pour  des logements homogènes due en partie à l’hétérogénéité  de  durée  de  présence  des  locataires  et  à  des  caractéristiques  physiques  particulières  du  bien.  Néanmoins  une  part  de  cette  dispersion  peut  résulter  d’une   information   incomplète   et   d’une   erreur d’appréciation des risques supportés par  les  deux  parties.  Certaines  situations  de  loyer  excessif  sont  néfastes  aux  deux  parties  (le  locataire  paie  un  loyer  au-dessus  du  marché  et  le  gain  du  bailleur  n’est  pas  effectif  suite  au  risque  de  vacance  et  d’impayés accru).• 

Le  risque  de  vacance  est  significatif,  il  varie  avec  la  nature  du  logement  et  son  impact  moyen  est  anticipé,  mais  le  bail-leur  ne  peut    s’en  couvrir  en  augmentant  le  loyer  substantiellement  au  dessus  des  prix pratiqués  (ce qui augmente encore le risque  de  vacance,  avec  in  fine  une  baisse  de rentabilité). • Si le taux d’impayés moyen n’est que de 3,26%, il est en fait très variable et dépend notamment du type de logement (nombre de pièces), de sa localisation et de la durée de présence du locataire (il décroît après 3 ou 4 années d’occupation).•  Les  conséquences  judiciaires  d’un  événement  d’impayés  de  loyer  (même  peu  probable) ne sont pas négligeables compte tenu des délais de procédure et sont pris en compte  par  les  acteurs  de  marché  (ratios  loyer sur prix plus élevés dans les zones où les procédures sont longues).

Un  objectif  souhaitable  pour  les  pouvoirs  publics  consiste  à  limiter  le  risque  d’une  rupture  précoce  de  la  relation  bailleur/locataire. Plus  la  durée  d’occupation  est  grande, plus les deux parties ont acquis de l’information  :  le  locataire  connaît  mieux  le   logement   et   la   propension   du   bailleur  à  effectuer  des  travaux  d’entretien,  le  bailleur  sait  qu’il  n’a  pas  affaire  à  un  locataire  indélicat.  Les  conséquences  sont  une réduction progressive du taux d’effort au  logement,  s’il  n’y  a  pas  d’accidents  de  carrière.

La mise en place d’observatoires des loyers, s’ils  sont  convenablement  dotés,  doit  per-mettre  d’apporter  une  information  nécessaire  pour  apprécier  le  caractère  excessif  d’un  loyer  mais  aussi  peser  sur  leur  probabilité  d’occurrence  et  ainsi  à  terme  sur  celle  des  vacances.  Une  garantie  pour  les  impayés temporaire (taux dégressif avec la durée d’occupation) et ciblée sur les zones géographique  où  le  risque  est  important  doit  permettre  de  stabiliser  les  revenus  locatifs   du   bailleur.   Les   deux   systèmes   (observatoire et garantie dégressive contre les impayés de loyer) peuvent permettre de réduire la volatilité des rendements locatifs et  donc  de  favoriser  la  construction  et  la  mise en location de logements vacants.

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