La défiscalisation sur les revenus fonciers

Que sont les revenus fonciers?

Les bénéfices fonciers, qui sont le résultat sur la déclaration 2044 des loyers perçus moins les charges, sont des revenus les plus taxés en France car ils s'ajoutent aux revenus du contribuable (déclaration 2042).

Ainsi, les revenus fonciers sont imposés par la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) du contribuable mais aussi par les prélèvements sociaux (CSG – CRDS) de 17,2 %. On peut donc parler d’une double contribution, indirect (hausse du Revenu Net Imposable), et direct (hausse de l’impôt en parallèle). La défiscalisation des revenus fonciers doit donc être une priorité pour les propriétaires bailleurs dont les avoirs immobiliers dégagent des bénéfices.

Les charges déductibles sont :

- Les intérêts d'emprunt
- Les travaux
- les frais de gestion dont les coûts de mandat auprès de votre agence immobilière (coopérative cela va de soit!)
- Les frais d'assurance
- Les frais d'ameublement (si vous avez choisi la location meublée)
- Les charges diverses (déplacement, achat d'un modele de baux...)

La stratégie habituelle consiste à créer des charges pour que la déclaration 2044 ne fasse plus apparaître de bénéfice mais un déficit ou a minima un solde nul. on remarque que l'emprunt (le capital) ne constitue pas une charge.

Une décote de 30% est accordé par le fisc si vous ne faites pas de démarche de déclaration au réel. Il faut donc que vos charges dépasse ce seuil pour être intérressantes.

Le conventionnement ANAH

L'Agence Nationale de l'HabitatL'Agence nationale de l'habitat (Anah) est un établissement public administratif de l'État français qui met en œuvre la politique nationale d’amélioration du parc de logements privés existants. Elle est placée sous la tutelle du ministre chargé du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité.

Une déduction spécifique des revenus fonciers issus de certains baux peut être obtenue, quelle que soit la date d'acquisition du bien.

Le nouveau dispositif d’incitation fiscale Louer Mieux remplace louer abordable, dit "Cosse", et les dispositifs dits "Besson ancien" et "Borloo ancien" pour les logements conventionnés avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah). Il permet un abattement variant de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis en place, des locataires (une association conventionné au titre des agrements préfectoraux par exemple) et du mode de gestion du bien (mandat de gestion par une agence immobilière sociale ou location sous-location). L'option doit être exercée lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal.

La convention avec l’Anah doit être jointe à la déclaration de revenus, et doit être accompagnée de certains justificatifs (copie du bail, copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail).

Louer mieux : une fiscalité avantageuse

(Source ANAH 22/09/2019)

Qu’est-ce que le contrat Louer Mieux ?

Avec le contrat Louer mieux de l’Anah, vous bénéficiez d’une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts. Pour cela, vous vous engagez à louer votre logement à des personnes aux ressources modestes et à un loyer abordable.

Vous composez votre contrat Louer mieux comme vous le voulez avec la possibilité de bénéficier, en plus d’une fiscalité attractive, d’aides financières pour rénover votre bien, ou améliorer son étiquette énergétique et /ou d’aides à la gestion locative quand vous passez par le mécanisme de l’intermédiation locative.

Les engagements sont définis dans le contrat Louer mieux signé avec l’Anah (conventionnement) pour une durée de :

    6 ans si vous optez pour un contrat avec la seule fiscalité optimisée
    9 ans si vous optez en plus de la fiscalité optimisée pour un projet de travaux subventionné

En tant que propriétaire bailleur, vous vous engagez à :

    ne pas dépasser le montant de loyer maximal fixé par l’Anah ;
    louer, en tant que résidence principale, à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés nationalement ;
    ne pas louer à des personnes de votre famille proche ;
    en cas de départ du locataire pendant la période couverte par le contrat Louer Mieux remettre le bien en location dans les mêmes conditions prévues au contrat.

Vos avantages fiscaux

Le principe de ce barème est le suivant : plus le loyer pratiqué est bas et le logement situé dans une ville où il est difficile de se loger, plus la déduction fiscale est attractive. Cette déduction fiscale se traduit selon les choix suivants :

Le + coopérative
Vous êtes propriétaires et vous cherchez une association pour entrer dans le dispositif d'intermédiation locative, alors laissez-nous vous guider dans ce secteur et trouvez le bon projet!
LOUER MIEUX SANS TRAVAUX
Convention zone a, aBIS ET B1 ZONE B2 ZONE C
Intermédiaire 30% 15%

-

Social ou trés social 70% 50% -
Intermédiation locative 85% 85% 85%
Intermediation locative - intermédiaire 85% 85% -
LOUER MIEUX AVEC TRAVAUX
CONVENTION zones a, abis et b1 zone b2 zone c
Intermédiaire 30% 15% -
Social ou trés social 70% 50% 50%
Intermédiation locative 85% 85% 85%
Intermediation locative - intermédiaire 85% 85% 85%

 

Deux solutions d’investissement immobilier permettent de défiscaliser ses revenus fonciers : le déficit foncier et le démembrement de propriété.

  • Défiscaliser ses revenus fonciers par création de déficit
  • Le dispositif de défiscalisation du déficit foncier

Une opération de déficit foncier consiste à acquérir un immeuble nécessitant une rénovation lourde et d’y réaliser des travaux en vue d’une location à usage d’habitation. Le montant des travaux de rénovation est considéré comme une charge et peut être imputé sur les revenus fonciers perçus par ailleurs par le contribuable. « Les déficits fonciers générés s’imputent en priorité et sans limite aux revenus fonciers existants » (article 156-3 du CGI). Lorsque le montant de travaux d’une année excède les revenus fonciers à gommer, le contribuable peut imputer jusqu’à 10 700 € de déficit sur ses revenus globaux, le solde étant reportable pendant 10 ans sur des revenus fonciers.

Pour les contribuables souhaitant défiscaliser ses revenus fonciers et s’affranchir des contraintes de la gestion immobilière ou désireux de réaliser une opération de déficit foncier , il existe même des SCPI de déficit foncier. Le principe est le même, la SCPI acquiert des immeubles répondant à des besoins de rénovation lourde et y réalise des travaux. Chaque porteur de part récupère ensuite sa quote-part de déficit qu’il peut imputer sur ses propres revenus fonciers.

Défiscaliser ses revenus fonciers par création d’une charge : Le dispositif du démembrement de propriété

Lors d’une opération de défiscalisation par le mécanisme du démembrement de propriété, l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble grevé d’un usufruit temporaire consiste à acquérir un bien décoté (généralement entre 30 % et 50 %) et sans aucun revenu pendant la période d’usufruit (de 15 à 20 ans).

Si l’investisseur emprunte pour acquérir ce bien, les intérêts d’emprunt constitueront une charge, alors même qu’il n’y a pas de recettes nouvelles. A la réserve que l’usufruitier doit être imposé au régime de l’impôt sur le revenu, le cas des SCPI, ou bénéficier du statut de bailleur social, ces charges sont imputables sur les revenus fonciers, perçus par ailleurs, par l’investisseur. Ainsi, les bénéfices fonciers du contribuable sont complètement ou partiellement gommés et l’économie d’impôt correspond à la TMI et aux prélèvements sociaux non perçus sur la valeur des intérêts d’emprunt.

Pour optimiser le schéma, il est souhaitable d’avoir recours à un emprunt in-fine qui, contrairement à un emprunt amortissable, procure un volume d’intérêts stable pendant toute sa durée.