La défiscalisation sur l'achat

Le principe de l'investissement immobilier défiscaliser

La défiscalisation immobilière

La mécanisme de la défiscalisation immobilière consiste à investir dans un bien immobilier, une partie de la somme investie venant alors se déduire de vos impôts, sous réserve de respecter certaines conditions imposées par le cadre des différentes lois.

Ces conditions concernent généralement :

  •     L'achat d'un bien neuf ou à rénover
  •     La zone géographique d'investissement
  •     Le respect de plafonds de loyers
  •     Le respect des statuts ciblés (étudiants, Personnes en situation de handicap..) ou de ressources des locataires

Pourquoi l'État accorde-t-il ces avantages fiscaux ?

Les objectifs de l''État sont :

  •     de développer l'offre locative dans les zones dites "tendues" du territoire, c'est à dire des villes et communes où l'offre de logements en location est inférieure à la demande
  •     de faire rénover des monuments historiques par des investisseurs privés

Les critères importants à considérer lors d'un investissement locatif

Comme tout placement immobilier, qu'il implique un mécanisme de défiscalisation ou non, il est important de prendre en considération les attentes du marché afin de maximiser la rentabilité de son investissement et de l'aligner sur sa capacité d'épargne. La superficie du logement et sa localisation sont les principales qualités du logement à prendre en compte.

Les conseils de professionnels de l'investissement immobilier, leurs outils d'étude des marchés, leurs connaissances des délais, vous permettront de mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement.

Dispositif Denormandie

Le dispositif d’incitation fiscale dit "Denormandie" vise les opérations réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter et rénover des logements anciens dans certains centres-villes (en déclin démographique, en cas de dégradation du parc de logements anciens ou de fuite des activités commerciales en périphérie…). Il s’agit d’une extension du dispositif Pinel déjà en place.

Pour pouvoir bénéficier du dispositif, l’investisseur doit :

  •     acheter un logement ou un local à transformer en logement (bureaux, hangar…) en centre-ville, dans les territoires où les besoins sont identifiés, notamment les 222 villes qui ont signé des conventions dites "Cœur de ville" ou dans les communes qui mettront en place une opération de revitalisation de leur territoire ;
  •     et effectuer des travaux qui doivent représenter 25 % du coût total de l’opération (travaux + prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière.). Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du le logement (obtention a minima de l’étiquette énergétique E après travaux). Ces travaux peuvent avoir été réalisés avant l’achat par le vendeur.
  •     et mettre le bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné. Le bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération. Cette réduction varie de 12 à 21 % en fonction de la durée de la mise en location du bien. Si le bien est loué pendant six ans, la réduction est de 12 %, 18 % pour un bien loué neuf ans et 21 % pour un bien loué douze ans.

Source ANIL : tous les détails sur le site www.anil.org

Dispositif Pinel

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel", vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 (CGI : art. 199 novovicies) dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) et dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).

Depuis le 1er janvier 2019, sont également éligibles :

  •     les logements situés dans le centre des communes signataires d’une convention d'Opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
  •     les logements situés en centre-ville,  dans les territoires où les besoins sont identifiés, notamment les  222 villes qui ont signé des conventions dites "Cœur de ville" ou dans les communes qui mettront en place une opération de revitalisation de leur territoire ;
  •     les opérations réalisées dans des communes ayant été couvertes par un CRSD dans les huit années précédant l’investissement.

Pour les opérations, réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, vous pouvez consulter la présentation du dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire "Duflot".

Investissements concernés par la loi "Pinel"

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » :

    les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 ;
    les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 ;
    les logements acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’"immeuble neuf" est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ; les logements, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du 30.1.02) permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) ;
    les locaux, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) ;
    les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, situés dans le centre des communes signataires d'une convention d'Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (liste des communes concernées fixée par l’arrêté du 26.3.19). Dans ce cas, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux  doivent améliorer la performance énergétique du le logement (obtention a minima de l’étiquette énergétique E après travaux).

L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation, des travaux de transformation ou d’amélioration doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

Pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2019 les contribuables, pourront conserver la réduction d’impôt sur leurs revenus français même après leur départ de France.

source ANIL 2019: voir détails sur leur site www.anil.org

Le dispositif Censi-Bouvard

La réduction d'impôt sur le revenu, dite "LMNP" ou "Censi-Bouvard", s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2021 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.

Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

    - établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (code de l'action sociale et des familles [CASF], art. L. 312-1, I-6°) ou adultes handicapées (CASF, art. L. 312-1, I-7°) ;

    - établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;

    - résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » visé à l'article L. 7232-1 du code du travail ou l’autorisation prévue à l’article L. 313-1 du CASF lorsque ces services relevaient de l'agrément "qualité" avant l'intervention du décret n° 2016-750 du 6 juin 2016 relatif à la liste des activités de services à la personne soumises à agrément ou à autorisation dans le cadre du régime commun de la déclaration ;

    - ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, art. L. 444-1 à CASF, art. L. 444-9) ;

    - résidence avec services pour étudiants ;

    - résidence de tourisme classée. Toutefois, sous réserve de dispositions transitoires pour les opérations engagées au plus tard le 31 décembre 2016, les acquisitions de logements situés dans une résidence de tourisme classée, réalisées à compter du 1er janvier 2017, ne sont plus éligibles à la réduction d'impôt. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au IV § 400 du BOI-IR-RICI-220-10-10.

Source BOFIP (service des impots) tous les détails sur le site www.bofip.impots.gouv.fr