Covid-19 - Peut-on accepter les congés de locataire délivrés par mail ?

source fnaim : Valérie SOUIED 24/03/2020

​Rappelons que pour les locations d'habitation nues comme pour celles meublées, le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement (article 15 loi du 6 juillet 1989).

Du fait du confinement, les locataires ne peuvent pas en principe se rendre à leur bureau de poste, même lorsqu'il est toujours ouvert, pour envoyer un courrier recommandé. Par ailleurs, les agences immobilières ne reçoivent plus de public et ne peuvent donc accepter un courrier remis en main propre.

Les locataires doivent donc en principe repousser la date de leur départ et attendre la fin de la période de confinement pour délivrer congé, d'autant que celle-ci devrait être reportée et qu'il n'est pas certain qu'ils pourront effectivement quitter le logement à la fin de leur préavis.

Aucune mesure d'urgence prise pour éviter la propagation du virus Covid-19 ne permet au locataire de passer outre ces dispositions.

Dans le cas où un locataire désire tout de même délivrer congé, devra le faire par acte d'huissier. En effet, les huissiers de justice continuent d'assurer la signification puisqu'ils sont intégrés au plan de continuation de l'activité (PCA) des juridictions. Le locataire peut aussi délivrer son congé par lettre recommandée électronique de la poste.

En effet, la Cour de cassation considère que le congé qui a été délivré dans l'irrespect des formes prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, n'est pas valable. Il en est ainsi d'un congé délivré par mail (CA Versailles, 1ère ch, 10 septembre 2013), ou notifier par lettre simple (Cass. 3ème Civ, 3 avril 2001, n°99-15.175).

Ce formalisme s'explique notamment par la nécessité d'une date certaine et acceptée par les deux parties et d'un point de départ non contestable du délai de préavis. Or un mail ou une lettre simple ne permet pas à lui seul de prouver sa réception. C'est donc le manque de fiabilité quant à la réception de ces congés qui justifie le rejet de ce mode de notification.

Toutefois, il est possible pour le bailleur de renoncer à ce formalisme de manière certaine et non équivoque.

En pratique, si vous recevez le congé d'un locataire qui ne respecte pas les formes ci-dessus rappelées, il convient d'en informer le bailleur afin de savoir s'il accepte ce congé compte tenu de l'impossibilité pour le locataire de l'adresser par courrier recommandé avec demande d'avis de réception.

Si le congé est accepté par le bailleur, nous vous conseillons de conserver une preuve écrite de cette acceptation et d'en informer le locataire par retour.

Si le congé est refusé par le bailleur, il convient de l'informer qu'en cas de contentieux, il appartiendra au juge de statuer sur sa validité. Précisons que les tribunaux ont parfois fait preuve de souplesse en fonction des circonstances de l'espèce (Paris, 3ème ch., 13 septembre 2018, RG n° 16/0579 pour un congé par SMS) et que cela pourrait être le cas compte tenu de la période exceptionnelle pendant laquelle le congé a été délivré.